Tapu Devri Sırasında Nelere Dikkat Edilmeli?

Tapu Devri Sırasında Nelere Dikkat Edilmeli?

Gayrimenkul alım-satımının en önemli aşaması tapu devridir. Tapu müdürlüğünde imzaların atılmasıyla taşınmazın mülkiyeti resmî olarak alıcıya geçer. Bu nedenle işlem tamamlanmadan önce hem alıcının hem de satıcının taşınmazın hukuki, mali ve fiilî durumunu ayrıntılı biçimde kontrol etmesi gerekir.

Eksik incelemeyle yapılan bir tapu devri; ipotek, haciz, kullanım kısıtlaması, yanlış bağımsız bölüm, ödenmeyen satış bedeli, vergi cezası veya teslim anlaşmazlığı gibi ciddi sorunlara yol açabilir.

1. Tapu bilgileri taşınmazla karşılaştırılmalıdır

Tapuda kayıtlı il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm numarası, yüzölçümü, arsa payı, kat bilgisi ve taşınmazın niteliği mutlaka kontrol edilmelidir.

Satın alınan daire, iş yeri, arsa veya dükkân ile tapu kaydındaki taşınmazın aynı yer olduğundan emin olunmalıdır. Özellikle aynı binada birbirine benzeyen bağımsız bölümlerin bulunması durumunda kapı numarası ile tapudaki bağımsız bölüm numarasının farklı olabileceği unutulmamalıdır.

Taşınmazın tapuda “konut”, “mesken”, “iş yeri”, “arsa”, “tarla”, “depo” veya başka bir nitelikle kayıtlı olması kullanım ve finansman açısından önem taşır. Taşınmazın fiilî kullanım şekli ile tapudaki niteliği farklıysa belediye, tapu müdürlüğü ve gerektiğinde uzman bir hukukçu aracılığıyla inceleme yapılmalıdır.

2. Tapu kaydındaki ipotek, haciz ve şerhler incelenmelidir

Tapu devrinden önce taşınmazın güncel tapu kayıt örneği ve takyidat bilgileri incelenmelidir. Taşınmaz üzerinde aşağıdaki kayıtların bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir:

Banka veya şahıs ipoteği
Haciz veya ihtiyati haciz
İhtiyati tedbir
Aile konutu şerhi
İntifa veya oturma hakkı
Geçit hakkı ve diğer irtifak hakları
Satış vaadi şerhi
Kira şerhi
Riskli yapı veya kentsel dönüşüm beyanı
Kamulaştırma, koruma alanı veya kullanım kısıtlamaları
Yönetim planı ve özel kullanım şartları

Bazı kayıtlar satış işlemine engel olmaz ancak taşınmazla birlikte yeni malike geçebilir. Bazı kayıtların kaldırılması için banka, alacaklı, eş, mahkeme veya ilgili kurumun onayı gerekebilir. Bu nedenle yalnızca “satış yapılabiliyor” olması yeterli görülmemeli, mevcut kayıtların alıcı üzerindeki etkisi ayrıca araştırılmalıdır.

3. Satıcının gerçek malik ve işlem yapmaya yetkili kişi olduğu doğrulanmalıdır

Satıcının kimlik bilgileri ile tapudaki malik bilgileri karşılaştırılmalıdır. Taşınmaz hisseliyse satılan hissenin oranı açıkça belirlenmelidir.

İşlem vekâletnameyle yapılıyorsa vekâletnamenin geçerli, güncel ve gayrimenkul satışına veya alımına açıkça yetki veren bir belge olması gerekir. Şirket adına yapılan işlemlerde şirketi temsil edecek kişinin yetkisi ve gerekli şirket belgeleri kontrol edilmelidir.

Miras, vesayet, velayet, şirket ortaklığı, aile konutu veya hisseli mülkiyet bulunan işlemlerde ilave belge ve onaylar gerekebilir. Tereddüt halinde tapu müdürlüğünden veya bir hukuk uzmanından işlem öncesinde bilgi alınmalıdır.

4. Belediyedeki ve binadaki bilgiler araştırılmalıdır

Tapu kaydının temiz olması, taşınmazın teknik ve idari yönden tamamen sorunsuz olduğu anlamına gelmez. Özellikle bina ve bağımsız bölümlerde aşağıdaki konular araştırılmalıdır:

Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumu
Mimari projeye aykırı değişiklikler
Kaçak yapı veya sonradan kapatılan alanlar
Belediye imar durumu
Kentsel dönüşüm veya riskli yapı kararı
Bina yönetimine olan aidat borçları
Elektrik, su, doğal gaz ve diğer abonelik borçları
Kiracı bulunup bulunmadığı
Taşınmazın fiilî teslim durumu

Arsa ve arazilerde ise imar durumu, parselin yola cephesi, kadastro yolu, hisseli mülkiyet, tarımsal kullanım kısıtlamaları, yapılaşma koşulları ve kamu kurumlarına ait proje veya kamulaştırma kararları kontrol edilmelidir.

5. Gerçek satış bedeli doğru beyan edilmelidir

Tapu işleminde beyan edilen satış bedeli, taraflar arasında gerçekleşen gerçek satış bedelini yansıtmalıdır. Beyan edilen tutar, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olmamalıdır.

Gayrimenkul satışlarında tapu harcı, kural olarak alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında alınır. Bu nedenle toplam tapu harcı gerçek satış bedelinin yüzde 4’üne karşılık gelir. Tapu harcına ek olarak işlem türüne göre döner sermaye veya hizmet bedeli de oluşabilir.

Satış bedelinin gerçeğinden düşük gösterilmesi, ileride eksik harç, vergi ziyaı cezası, gecikme faizi ve satış bedelinin ispatı konusunda sorun yaşanmasına neden olabilir.

6. Ödeme güvenli ve kayıtlı şekilde yapılmalıdır

Yüksek miktarlı gayrimenkul ödemelerinde elden nakit ödeme yapılması ciddi risk taşır. Ödemenin banka üzerinden, açıklamalı havale veya güvenli ödeme sistemi kullanılarak yapılması tercih edilmelidir.

Banka transferinin açıklama bölümüne taşınmazın ada, parsel veya bağımsız bölüm bilgisi ile ödemenin amacı yazılabilir. Ödemenin hangi aşamada yapılacağı, kapora tutarı, kalan bedel, kredi kullanımı ve tapu devrinin gerçekleşmemesi durumunda uygulanacak iade şartları önceden yazılı olarak kararlaştırılmalıdır.

Satıcı, satış bedelinin güvenli şekilde hesabına geçtiğinden; alıcı ise mülkiyet devri gerçekleşmeden paranın kontrolsüz biçimde satıcıya aktarılmadığından emin olmalıdır. Uygun işlemlerde Tapu Güvenilir Hesap veya benzeri güvenli ödeme yöntemlerinden yararlanılabilir.

7. Kapora ve satış protokolü yazılı hazırlanmalıdır

Tapu devrinden önce kapora veya ön ödeme yapılacaksa mutlaka yazılı bir satış protokolü düzenlenmelidir. Protokolde aşağıdaki bilgiler açıkça yer almalıdır:

Alıcı ve satıcının kimlik bilgileri
Taşınmazın açık tapu bilgileri
Gerçek satış bedeli
Ödenen kapora veya ön ödeme
Kalan ödemenin tarihi ve yöntemi
Tapu harcı ve diğer masrafların paylaşımı
Tapu devir tarihi
Taşınmazın teslim tarihi
Demirbaşlar ve taşınmazda bırakılacak eşyalar
Kiracı bulunuyorsa kira sözleşmesinin durumu
Taraflardan birinin işlemden vazgeçmesi halinde uygulanacak şartlar

Taşınmaz satış vaadi, taksitli satış, uzun süreli ödeme veya cezai şart içeren işlemlerde sıradan bir kapora belgesi yerine hukuki niteliği uygun şekilde hazırlanmış bir sözleşme kullanılmalıdır.

8. DASK ve gerekli belgeler hazırlanmalıdır

Bina veya mesken niteliğindeki taşınmazlarda işlem öncesinde geçerli Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi gerekip gerekmediği kontrol edilmelidir. Poliçedeki adres, bağımsız bölüm ve yüzölçümü bilgilerinin taşınmazla uyumlu olması önemlidir.

Satış işlemlerinde genel olarak tarafların kimlik belgeleri, varsa temsil veya vekâlet belgeleri, taşınmaz bilgileri ve işlem türüne göre talep edilen diğer belgeler hazırlanmalıdır. Yabancı tarafların, şirketlerin, küçüklerin, kısıtlıların veya mirasçıların bulunduğu işlemlerde ek belgeler istenebilir.

9. Resmî senet imzalanmadan önce dikkatle okunmalıdır

Tapu müdürlüğünde hazırlanan resmî senet veya satış belgesi imzalanmadan önce baştan sona okunmalıdır. Özellikle şu bilgiler kontrol edilmelidir:

Alıcı ve satıcının kimlik bilgileri
Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri
Satılan hisse oranı
Beyan edilen satış bedeli
Taşınmaz üzerindeki ipotek, şerh ve diğer kayıtlar
Tarafların kabul ettiği özel açıklamalar

Yanlış veya eksik bilgi görülmesi halinde belge imzalanmadan önce tapu görevlisine bildirilmelidir. Tarafların anlamadığı veya kabul etmediği hiçbir belge imzalanmamalıdır.

10. Taşınmazın teslim şartları ayrıca belirlenmelidir

Tapu devri ile taşınmazın fiilî teslimi her zaman aynı anda gerçekleşmeyebilir. Anahtarın ne zaman teslim edileceği, taşınmazın ne zaman boşaltılacağı, kiracının durumu, aidat ve abonelik borçlarının hangi tarihe kadar satıcıya ait olduğu yazılı olarak belirlenmelidir.

Sayaç değerleri, teslim edilen anahtarlar, demirbaşlar ve taşınmazın mevcut durumu bir teslim tutanağıyla kayıt altına alınabilir. Böylece tapu devrinden sonra ortaya çıkabilecek hasar, eşya, borç veya tahliye uyuşmazlıklarının önüne geçilebilir.

11. Satıcının vergisel yükümlülükleri kontrol edilmelidir

Satıcı, taşınmazın edinim tarihi ile satış tarihi arasındaki süreyi ve satıştan doğabilecek değer artışı kazancı yükümlülüğünü kontrol etmelidir. Özellikle satın alma yoluyla edinilen taşınmazın beş yıl içinde satılması halinde, şartlara göre gelir vergisi doğabilir.

Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazlar, ticari faaliyet kapsamında yapılan satışlar ve şirketlere ait taşınmazlar farklı vergilendirme kurallarına tabi olabilir. Satıştan önce mali müşavir veya vergi uzmanından bilgi alınması yararlı olacaktır.

12. Tapu devrinden sonra yapılması gerekenler unutulmamalıdır

İşlem tamamlandıktan sonra alıcı, taşınmazın kendi adına tescil edildiğini kontrol etmeli ve yeni tapu belgesini muhafaza etmelidir. Belediye emlak vergisi kayıtları, apartman veya site yönetimi bilgileri ile elektrik, su, doğal gaz ve diğer abonelikler yeni malik adına güncellenmelidir.

Satıcı ise anahtar teslimi, abonelik kapatma veya devir işlemleri ve varsa yönetim borcu gibi sorumluluklarını tamamlamalıdır. Banka dekontları, tapu harcı makbuzları, satış protokolü, teslim tutanağı ve diğer belgeler taraflarca saklanmalıdır.

Sonuç

Güvenli bir tapu devri yalnızca tapu müdürlüğünde imza atmaktan ibaret değildir. Taşınmazın tapu kaydı, hukuki kısıtlamaları, belediye ve proje durumu, ödeme yöntemi, gerçek satış bedeli, teslim şartları ve tarafların yetkileri işlemden önce birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle ipotekli, hacizli, hisseli, kiracılı, miras yoluyla edinilmiş, kentsel dönüşüm kapsamında bulunan veya şirket adına kayıtlı taşınmazlarda profesyonel destek alınması ileride yaşanabilecek maddi ve hukuki kayıpları önemli ölçüde azaltır.

Yasal Bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her taşınmazın ve tapu işleminin hukuki durumu farklı olabilir. Bağlayıcı işlem yapılmadan önce tapu müdürlüğü, belediye, mali müşavir veya gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukattan güncel ve taşınmaza özel bilgi alınmalıdır.