Arsa Satın Almadan Önce İmar ve Parsel Bilgileri Nasıl Kontrol Edilir?

Arsa Satın Almadan Önce İmar ve Parsel Bilgileri Nasıl Kontrol Edilir?

Arsa veya arazi satın almak, yalnızca uygun konumda bir parsel bulup metrekare fiyatını karşılaştırmaktan ibaret değildir. Bir taşınmazın gerçek yatırım değeri; tapudaki niteliği, imar planındaki kullanım kararı, yapılaşma hakkı, yola cephesi, parsel şekli, zemin durumu, altyapısı, hisseli olup olmadığı ve üzerinde bulunan hukuki kısıtlamalar birlikte değerlendirilerek belirlenir.

“İmarlı arsa”, “yakında imara açılacak”, “villa yapılabilir” veya “yüksek kat izni var” gibi sözlü ifadeler tek başına güvenilir bilgi değildir. Satın alma kararından önce ilgili belediye veya yetkili idareden güncel imar bilgileri alınmalı; tapu, kadastro ve plan kayıtları birbirleriyle karşılaştırılmalıdır.

TKGM Parsel Sorgu sistemi parsellerin konumu, ada-parsel bilgileri ve bazı temel niteliklerinin incelenmesini sağlar. E-Plan sistemi üzerinden ise yürürlükteki ve askıdaki imar planları ile sistemde yayımlanmış imar durumu bilgilerine erişilebilir. Bununla birlikte çevrim içi sorgulamalar ön araştırma amacı taşır; bağlayıcı işlem öncesinde resmî kayıt ve belgeler yetkili kurumlardan alınmalıdır.

1. Tapudaki “arsa” ve “tarla” niteliği kontrol edilmelidir

Tapu belgesinde taşınmazın niteliği “arsa”, “tarla”, “bağ”, “bahçe”, “zeytinlik” veya başka bir şekilde yazabilir. Ancak tapuda “arsa” yazması, taşınmaz üzerinde istenilen yapının hemen yapılabileceği anlamına gelmez. Aynı şekilde tapuda “tarla” yazan bir taşınmazın bulunduğu bölgede planlama çalışması yapılmış olabilir.

Taşınmazın gerçek yapılaşma durumu belirlenirken şu bilgiler birlikte incelenmelidir:

Tapudaki taşınmaz niteliği
Güncel kadastro bilgileri
Çevre düzeni planı
Nazım imar planı
Uygulama imar planı
Plan notları
Parselasyon durumu
Belediye veya yetkili idarenin imar durumu belgesi

Taşınmazın tapudaki cinsi ile imar planındaki kullanım kararı birbirinden farklı kavramlardır. Yatırımcı yalnızca tapu belgesindeki “arsa” ifadesine dayanarak yapılaşma kararı vermemelidir.

2. Ada, parsel, yüzölçümü ve sınırlar doğrulanmalıdır

İlan edilen taşınmaz ile tapudaki parselin aynı yer olduğundan emin olunmalıdır. Bunun için il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve yüzölçümü bilgileri karşılaştırılmalıdır.

TKGM Parsel Sorgu üzerinden parselin yaklaşık harita konumu ve temel kadastro bilgileri görülebilir. Ancak harita ekranındaki sınırlar, arazide yapılacak hassas sınır belirleme işleminin yerine geçmez. Kesin sınır, köşe noktası veya yapı aplikasyonu gereken durumlarda kadastro müdürlüğü ya da yetkilendirilmiş harita ve kadastro mühendislik bürolarından uygun teknik hizmet alınmalıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde aplikasyon krokisi, parsellerin arazide uygulanmasını gösteren teknik belge olarak tanımlanmaktadır.

Satın alma öncesinde şu sorular cevaplandırılmalıdır:

Parselin tapudaki yüzölçümü ile fiilî kullanım alanı aynı mı?
Komşu parsellerle sınır uyuşmazlığı var mı?
Parselin içinde başkası tarafından kullanılan bir alan bulunuyor mu?
Tel, duvar veya mevcut yapı gerçek sınır üzerinde mi?
Parsel üzerinde kadastro yenilemesi veya düzeltme çalışması var mı?
Parselin tamamına araçla veya yaya olarak ulaşılabiliyor mu?

Özellikle kırsal bölgelerde görünen yol, tarla yolu veya fiilen kullanılan geçiş alanı resmî kadastro yolu olmayabilir.

3. Parselin resmî yola cephesi araştırılmalıdır

Bir parselin yakınından yol geçmesi, o parselin hukuken yola cepheli olduğu anlamına gelmez. Kadastro paftasında ve uygulama imar planında parselin resmî yola bağlantısı bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Yola cephesi bulunmayan veya yeterli cephe şartını sağlamayan bir parselde:

Yapı ruhsatı alınması zorlaşabilir
Komşu parsellerle geçit hakkı kurulması gerekebilir
İfraz veya tevhit işlemi gerekebilir
Parselasyon uygulamasının tamamlanması beklenebilir
Taşınmazın kullanım ve satış kabiliyeti azalabilir

“Yol açılacak”, “belediye buradan yol geçirecek” veya “komşu geçişe izin veriyor” şeklindeki sözlü açıklamalar resmî belge yerine geçmez.

4. Hangi imar planlarının yürürlükte olduğu öğrenilmelidir

Bir taşınmaz farklı ölçeklerdeki planların etkisi altında bulunabilir. Genel olarak çevre düzeni planları geniş bölgesel kararları, nazım imar planları ana kullanım ve gelişme kararlarını, uygulama imar planları ise parsel bazında uygulanabilecek yapılaşma esaslarını gösterir.

Parselin bulunduğu yerde şu durumlar araştırılmalıdır:

Yürürlükte uygulama imar planı var mı?
Plan kesinleşmiş mi, askıda mı?
Plan değişikliği veya iptal davası bulunuyor mu?
Parsel konut, ticaret, sanayi, turizm, tarım veya başka bir kullanımda mı?
Taşınmaz yol, park, okul veya kamu hizmet alanında mı kalıyor?
Plan notlarında parsele özel şart bulunuyor mu?
Üst ölçekli planla uygulama planı arasında uyumsuzluk iddiası var mı?

E-Plan üzerinden vatandaşlar askıdaki ve yürürlükteki planlara ulaşabilmektedir. Ancak satın alma tarihinde uygulanacak kesin plan hükmü, plan notları ve olası yargı kararları yetkili idareden ayrıca doğrulanmalıdır.

5. İmar durumu belgesi alınmalıdır

İmar durumu belgesi; bir parselin yürürlükteki uygulama imar planı, plan notları ve ilgili mevzuata göre kullanım ve yapılaşma şartlarını gösteren temel belgelerden biridir.

Belgede taşınmaza göre şu bilgiler bulunabilir:

Kullanım kararı
Yapı nizamı
Emsal veya kat alanı katsayısı
Taban alanı katsayısı
Kat adedi veya bina yüksekliği
Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri
Yapı yaklaşma sınırları
Yola terk veya düzenleme bilgileri
Özel plan hükümleri
Otopark ve benzeri koşullar

E-Plan İmar Durumu Sorgulama sistemi, kurumlarca kesinleştirilmiş uygulama imar planları üzerinden yapılaşma ve yerleşme bilgisi sunmaktadır. Her parselin bütün ayrıntıları sistemde bulunmayabileceğinden, bağlayıcı proje ve satın alma kararı öncesinde ilgili belediyeden güncel imar durumu belgesi alınmalıdır.

İmar durumu belgesinin eski tarihli olması hâlinde aradan geçen sürede plan değişikliği yapılmış olabilir. Bu nedenle güncel belge kullanılmalıdır.

6. Kullanım kararının yatırım amacına uygunluğu değerlendirilmelidir

Bir parselin imarlı olması tek başına yeterli değildir. Hangi amaçla kullanılabileceği yatırım açısından daha önemlidir.

Uygulama imar planında parsel şu kullanımlardan birine ayrılmış olabilir:

Konut alanı
Ticaret alanı
Ticaret-konut alanı
Sanayi veya depolama alanı
Turizm alanı
Akaryakıt ve servis alanı
Eğitim veya sağlık alanı
Sosyal ve teknik altyapı alanı
Park veya yeşil alan
Yol veya otopark alanı
Tarımsal alan
Orman alanı
Kamu hizmet alanı

Konut alanında her ticari faaliyet yapılamayabilir. Ticaret alanında da her tür işletme veya üretim faaliyetine izin verilmeyebilir. Kullanım kararının yanında plan notları, yönetmelikler, çevresel izinler ve işyeri ruhsatı şartları da incelenmelidir.

7. Emsal veya KAKS doğru yorumlanmalıdır

Emsal ya da kat alanı katsayısı, genel olarak parselde yapılabilecek emsale dâhil toplam inşaat alanının parsel alanına oranını ifade eder.

Örneğin 1.000 metrekare büyüklüğünde ve emsali 1,50 olan bir parsel için ilk yaklaşım:

1.000 × 1,50 = 1.500 metrekare emsale dâhil alan

şeklinde hesaplanabilir.

Ancak bu hesap, doğrudan 1.500 metrekare satılabilir net alan elde edileceği anlamına gelmez. Merdiven, asansör, koridor, duvar, otopark, sığınak, teknik hacimler ve ortak alanların hesaplara etkisi; güncel yönetmelik, plan notları ve proje türüne göre değişebilir.

Ayrıca çekme mesafeleri, taban oturumu, parsel şekli ve bina yüksekliği, teorik emsal alanının projede tam olarak kullanılmasını engelleyebilir.

8. TAKS ve taban oturumu kontrol edilmelidir

TAKS, yapının parsel üzerinde kaplayabileceği taban alanının parsel alanına oranını ifade eder.

Örneğin 1.000 metrekarelik bir parselde TAKS 0,30 ise teorik azami taban oturumu:

1.000 × 0,30 = 300 metrekare

olarak hesaplanır.

Ancak ön, yan ve arka çekme mesafeleri, parsel geometrisi, otopark girişi, yangın yaklaşımı ve diğer plan şartları nedeniyle fiilî taban alanı daha düşük olabilir.

Emsal yüksek olsa bile TAKS ve bina yüksekliği düşükse bütün yapılaşma hakkının projeye yerleştirilmesi zorlaşabilir. Bu nedenle emsal, TAKS, yükseklik ve çekme mesafeleri birlikte değerlendirilmelidir.

9. Kat adedi, bina yüksekliği ve yapı nizamı incelenmelidir

İmar belgesinde yapı yüksekliği “Yençok”, metre cinsinden yükseklik, kat adedi veya başka bir gösterimle belirtilebilir.

Yapı nizamı ise şu biçimlerde olabilir:

Ayrık nizam
Bitişik nizam
Blok nizam
Plan veya avan projeyle belirlenen özel düzen

Aynı emsale sahip iki parsel; yapı nizamı, bina yüksekliği ve çekme mesafeleri nedeniyle çok farklı proje imkânlarına sahip olabilir.

Kat adedi hesabında bodrum, zemin, asma kat ve çatı alanlarının durumu plan notları ile güncel yönetmeliğe göre ayrıca değerlendirilmelidir. Yalnızca “beş kat imarlı” şeklindeki ilan açıklaması kesin proje bilgisini göstermeyebilir.

10. Çekme mesafeleri ve yapı yaklaşma sınırı görülmelidir

Yapının parsel sınırlarına ve yola ne kadar yaklaşabileceği imar planı, plan notları ve imar durumu belgesiyle belirlenir.

Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri:

Binanın taban oturumunu
Otopark düzenini
Bahçe kullanımını
Blok genişliğini
Daire planlarını
Ticari cepheyi
Toplam proje verimliliğini

doğrudan etkileyebilir.

Dar, üçgen, yamuk veya köşe parsellerde çekme mesafeleri uygulandıktan sonra kalan yapı alanı beklentinin çok altında olabilir. Bu nedenle yalnızca parselin toplam yüzölçümüne bakılmamalı, mimar tarafından vaziyet ve kütle çalışması hazırlanmalıdır.

11. İfraz ve tevhit şartları araştırılmalıdır

İfraz, bir parselin mevzuata uygun biçimde daha küçük parsellere ayrılmasıdır. Tevhit ise birden fazla parselin birleştirilmesidir.

Bir parsel:

Tek başına yapılaşma için yeterli büyüklükte olmayabilir
Asgari cephe şartını karşılamayabilir
Komşu parselle birleşmeden ruhsat alamayabilir
Plan gereğince bir kısmını yola veya kamu alanına bırakmak zorunda kalabilir
İmar parseli hâline gelmek için parselasyon uygulaması bekleyebilir

“Bölünüp iki arsa yapılabilir” veya “yan parselle birleşince yüksek kat çıkar” gibi iddialar, ilgili idarenin güncel şartları görülmeden kesin kabul edilmemelidir.

12. Kadastro parseli ile imar parseli arasındaki fark anlaşılmalıdır

Kadastro parseli, tapu ve kadastro sisteminde sınırları belirlenmiş mülkiyet parselidir. İmar parseli ise imar planı ve parselasyon işlemleri sonucunda yapılaşmaya uygun hâle getirilmiş parseli ifade eder.

Bir taşınmaz uygulama imar planı içinde bulunmasına rağmen henüz:

Parselasyon işlemi tamamlanmamış olabilir
Yola terk yapılmamış olabilir
Düzenleme ortaklık payı uygulanmamış olabilir
İmar parseli oluşmamış olabilir
Altyapı ve yol uygulaması gerçekleşmemiş olabilir

Bu nedenle “1/1000 ölçekli imar planı var” bilgisi, taşınmazın hemen ruhsat alabileceğini tek başına kanıtlamaz.

13. Yola terk ve düzenleme ortaklık payı dikkate alınmalıdır

İmar uygulamaları sırasında parselin bir bölümü yol, park, meydan, okul ve diğer ortak kullanım alanlarının oluşturulması amacıyla düzenlemeye konu olabilir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18’inci maddesi kapsamındaki arazi ve arsa düzenlemelerinde düzenleme ortaklık payı oranı, kanundaki koşullar çerçevesinde yüzde 45’e kadar çıkabilir. Kesin oran her düzenleme alanının kendi dağıtım ve parselasyon hesabına göre belirlenir.

Satın alma öncesinde şu konular araştırılmalıdır:

Daha önce terk veya düzenleme kesintisi yapılmış mı?
Parselin ne kadarı düzenleme alanına giriyor?
Uygulama sonrasında parselin yeri değişebilir mi?
Müstakil parsel yerine hisseli imar parseli oluşabilir mi?
Düzenleme sonrasında kalan alan proje için yeterli mi?
Askıda veya dava konusu bir parselasyon planı var mı?

İlan edilen mevcut yüzölçümü ile imar uygulaması sonrasında elde kalacak alan aynı olmayabilir.

14. Hisseli tapuda belirli bir bölüm satın alınmadığı bilinmelidir

Hisseli bir parselde belirli bir hisse satın alındığında, tapuda taşınmazın belirli köşesi veya fiziksel bölümü değil, parselin tamamı üzerinde matematiksel bir mülkiyet payı edinilir.

Satıcı “bu taraf senin olacak” dese bile bu kullanım şekli bütün hissedarları bağlayan geçerli bir paylaşım belgesine veya resmî işleme dayanmıyorsa ileride uyuşmazlık çıkabilir.

Hisseli taşınmazlarda şu konular kontrol edilmelidir:

Toplam hissedar sayısı
Satılan hissenin oranı
Fiilî kullanım düzeni
Yazılı taksim veya kullanım anlaşması
Ön alım hakkı riski
Ortaklığın giderilmesi davası
İmar uygulaması sonrasında oluşacak dağılım
Yapı ruhsatı için gereken malik onayları
Parselin bölünebilirliği

Hisseli arsa, müstakil tapulu arsaya göre daha düşük fiyatlı görünebilir ancak kullanım, yapılaşma ve satış bakımından daha yüksek risk taşıyabilir.

15. Tapudaki ipotek, haciz ve şerhler incelenmelidir

Parselin imar hakkı uygun olsa bile tapudaki hukuki kısıtlamalar yatırımın kullanımını veya devrini etkileyebilir.

Güncel tapu kayıtlarında şu hususlar araştırılmalıdır:

Banka veya şahıs ipoteği
Haciz ve ihtiyati haciz
İhtiyati tedbir
İntifa veya oturma hakkı
Geçit hakkı
Enerji nakil hattı irtifakı
Doğal gaz veya altyapı irtifakı
Satış vaadi şerhi
Kira şerhi
Kamulaştırma belirtmesi
Koruma veya riskli alan kayıtları
Aile konutu şerhi

Bazı irtifak hakları parselde yapı yapılabilecek alanı daraltabilir. İpotek veya haczin kaldırılma yöntemi ve maliyeti satıştan önce yazılı olarak belirlenmelidir.

16. Zemin, eğim ve jeolojik durum incelenmelidir

İmar hakkı bulunan her parselde aynı maliyetle bina yapılamaz. Zeminin taşıma gücü, eğim, yer altı suyu, dolgu alanı, heyelan, sel veya kaya yapısı temel ve inşaat maliyetlerini önemli ölçüde etkileyebilir.

Şu bilgiler araştırılmalıdır:

İmar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt
Yerleşime uygunluk sınıfı
Parsel bazlı zemin ve temel etüdü ihtiyacı
Heyelan veya kaya düşmesi riski
Taşkın ve dere koruma sınırı
Yer altı su seviyesi
Dolgu veya eski dere yatağı durumu
İstinat duvarı ihtiyacı
Hafriyat ve temel maliyeti

Eğimli parseller manzara avantajı sağlayabilir fakat kazı, iksa, istinat, ulaşım ve otopark maliyetlerini artırabilir.

İmar hakkının bulunması, yapının deprem ve zemin açısından otomatik olarak güvenli olduğu anlamına gelmez. Proje öncesinde yetkili mühendislerce gerekli zemin ve yapı analizleri yapılmalıdır.

17. Özel kanunlara tabi alanlar kontrol edilmelidir

Bir taşınmaz imar planında yapılaşabilir görünse bile başka mevzuatlardan kaynaklanan izin veya kısıtlamalara tabi olabilir.

Bunlar arasında:

Kültür ve tabiat varlığı koruma alanları
Sit alanları
Boğaziçi veya kıyı alanları
Orman ve orman sınırına yakın alanlar
Tarım arazileri
Su havzaları
Dere koruma bantları
Askerî ve güvenlik bölgeleri
Havaalanı yaklaşma alanları
Enerji nakil hatları
Maden sahaları
Doğal gaz ve boru hattı güzergâhları
Özel çevre koruma bölgeleri

bulunabilir.

Bu alanlarda belediye dışında farklı kamu kurumlarının izni veya görüşü gerekebilir. Sadece imar durumu belgesine bakılarak bütün özel mevzuat risklerinin ortadan kalktığı varsayılmamalıdır.

18. Altyapı ve hizmet durumu araştırılmalıdır

Parselin yakınında binalar bulunması, bütün altyapı bağlantılarının hazır olduğu anlamına gelmez.

Şu hizmetler kontrol edilmelidir:

Açılmış ve belediyeye terk edilmiş yol
İçme suyu hattı
Kanalizasyon
Yağmur suyu sistemi
Elektrik hattı ve trafo kapasitesi
Doğal gaz
Telekomünikasyon
Atık toplama
Toplu taşıma
İtfaiye ve acil ulaşım imkânı

Altyapısı tamamlanmamış bir bölgede bağlantı, yol ve proje maliyetleri yatırımcıya beklenmedik ek yükler getirebilir.

19. Askıdaki planlar ve plan değişiklikleri takip edilmelidir

Bir bölgenin imar planı zaman içinde değişebilir. Parselin kullanım kararı, yapılaşma yoğunluğu, yol düzeni veya kamu alanı durumu plan değişikliğiyle etkilenebilir.

E-Plan sistemi üzerinden askıdaki ve yürürlükteki planların izlenebilmesi mümkündür. Plan ilanı, itiraz ve kesinleşme süreçleri ilgili plan işleminin hukuki durumuna göre takip edilmelidir. Bir planın sistemde yayımlanmış olması, itiraz veya dava ihtimalinin bulunmadığı anlamına gelmez.

Satın alma öncesinde:

Güncel plan paftası
Plan açıklama raporu
Plan notları
Meclis veya kurum kararı
Askı başlangıç ve bitiş tarihi
Yapılmış itirazlar
Yürütmeyi durdurma veya iptal kararları

araştırılmalıdır.

20. Yapı ruhsatı alınabilirliği ayrıca doğrulanmalıdır

Bir parselin imar planında konut veya ticaret alanında kalması, hemen yapı ruhsatı alınabileceği anlamına gelmeyebilir.

Ruhsat öncesinde:

İmar parselinin oluşması
Yola cephe şartının sağlanması
Gerekli terklerin yapılması
Aplikasyon krokisi ve yol kotunun alınması
Zemin ve temel etüdünün hazırlanması
Mimari ve mühendislik projelerinin onaylanması
Müteahhit, şantiye şefi ve yapı denetim işlemleri
Gerekli kurum görüşleri
Harç ve resmî işlemler

tamamlanmalıdır.

Yapıların imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun yapılması gerekir; ruhsat ve yapı kullanma izni işlemlerinde öncelikli yetki ilgili belediye veya özel idare gibi yetkili idarededir.

Bu nedenle satıcıdan yalnızca imar çapı değil, mümkünse daha önce yapılmış ruhsat başvuruları, ret gerekçeleri veya kurum yazıları da istenmelidir.

21. Arsanın gerçek proje verimliliği mimari çalışmayla ölçülmelidir

Yüksek emsal her zaman yüksek kazanç anlamına gelmez. Parselin şekli, çekme mesafeleri, otopark zorunluluğu, merdiven ve asansör çekirdeği, yangın güvenliği ve bağımsız bölüm planlaması satılabilir alanı etkiler.

Satın alma öncesinde bir mimardan şu çalışmaları istemek yararlı olur:

Vaziyet planı taslağı
Yaklaşık bina oturumu
Kat ve blok alternatifi
Tahmini bağımsız bölüm sayısı
Yaklaşık net ve brüt alanlar
Otopark çözümü
Ortak alan oranı
Ticari alan veya cephe verimliliği
Arazi eğiminin projeye etkisi
Yaklaşık inşaat maliyeti

Böylece yalnızca teorik emsal yerine, parsel üzerinde uygulanabilir projenin ekonomik sonucu görülebilir.

22. Satın alma protokolüne imar şartları eklenmelidir

Kapora veya ön ödeme yapılacaksa, taşınmazın imar ve hukuki kontrollerinin sonucu satış protokolüne bağlanmalıdır.

Protokolde şu şartlara yer verilebilir:

Güncel imar durumunun beyan edilene uygun çıkması
Parselin resmî yola cephesinin bulunması
Tapu kayıtlarında açıklanmamış kısıtlama çıkmaması
Hisse ve malik bilgilerinin doğru olması
Parsel yüzölçümünün doğrulanması
Plan iptali veya yürütmeyi durdurma kararı bulunmaması
Gerekli kurum görüşlerinin olumlu olması
Yapılaşmaya engel özel mevzuat kaydı çıkmaması
Şartlar gerçekleşmezse kaporanın iade edilmesi

“İmar çıkmazsa para iade edilir” gibi genel ifadeler yerine hangi belgenin, hangi kurumdan ve hangi tarihe kadar alınacağı açıkça yazılmalıdır.

23. Arsa alımında sık yapılan hatalar

Arsa yatırımında en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

Tapuda “arsa” yazmasını yapılaşma garantisi saymak
Satıcının gösterdiği yerle tapudaki parseli karşılaştırmamak
Resmî yola cepheyi kontrol etmemek
Hisseli tapuda belirli bir bölüm satın alındığını düşünmek
Plan notlarını okumamak
Yalnızca emsal oranına bakmak
Çekme mesafelerini ve TAKS’ı hesaba katmamak
Yola terk ve düzenleme kesintisini araştırmamak
Askıdaki planı kesinleşmiş plan gibi değerlendirmek
Tarım, sit, orman veya koruma kısıtlarını gözden kaçırmak
Altyapının hazır olduğunu varsaymak
Zemin ve eğim maliyetini küçümsemek
Belediyeden yazılı bilgi almadan kapora ödemek
“Yakında imara açılacak” sözünü yatırım garantisi kabul etmek

Arsa yatırımında düşük fiyat, çoğu zaman yüksek getiri kadar yüksek risk de içerebilir.

24. Satın alma öncesi son kontrol listesi

Bağlayıcı ödeme yapılmadan önce şu soruların cevapları belgeli şekilde alınmalıdır:

Tapudaki malik ve hisse bilgileri doğru mu?
Ada, parsel ve yüzölçümü doğrulandı mı?
Parselin sınırları arazide belirlenebiliyor mu?
Resmî yola cephesi var mı?
Yürürlükte uygulama imar planı bulunuyor mu?
Kullanım kararı nedir?
Emsal, TAKS, yükseklik ve çekme mesafeleri nedir?
Plan notları incelendi mi?
Parselasyon uygulaması tamamlandı mı?
Terk veya düzenleme kesintisi var mı?
Hisseli mülkiyet bulunuyor mu?
İpotek, haciz veya irtifak hakkı var mı?
Zemin ve eğim koşulları uygun mu?
Özel kanunlardan kaynaklanan kısıtlama var mı?
Su, yol, elektrik ve kanalizasyon mevcut mu?
Ruhsat alınmasına engel bir durum var mı?
Mimari ön fizibilite hazırlandı mı?
Toplam inşaat ve altyapı maliyeti hesaplandı mı?

Bu soruların önemli bir kısmı cevapsızsa, satın alma işlemi aceleye getirilmemelidir.

Sonuç

Güvenli bir arsa yatırımı; ilandaki metrekare fiyatından veya geleceğe yönelik sözlü vaatlerden çok daha kapsamlı bir inceleme gerektirir.

Tapu ve kadastro bilgileri, yürürlükteki imar planı, plan notları, imar durumu belgesi, emsal, TAKS, yükseklik, çekme mesafeleri, yola cephe, parselasyon, hisseli mülkiyet, zemin ve altyapı koşulları birlikte değerlendirilmelidir.

İmar planında yapılaşma hakkı görülmesi, ruhsatın hemen alınabileceği veya teorik inşaat alanının tamamının kullanılabileceği anlamına gelmez. Parselin gerçek proje verimliliği, bağımsız mimari ve teknik fizibilite çalışmasıyla belirlenmelidir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde 1 Temmuz 2026 tarihinde değişiklik yapılmıştır. Bu nedenle eski belgeler ve geçmiş uygulamalar yerine, işlem tarihinde yürürlükte bulunan plan, plan notu ve mevzuat esas alınmalıdır.

Yasal Bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her parselin tapu, kadastro, imar, zemin, altyapı ve hukuki durumu farklıdır. Kapora ödenmeden, satış sözleşmesi imzalanmadan veya tapu devri yapılmadan önce ilgili belediye, tapu ve kadastro müdürlüğü ile diğer yetkili kurumlardan güncel belgeler alınmalı; gerektiğinde şehir plancısı, harita mühendisi, mimar, inşaat mühendisi, gayrimenkul değerleme uzmanı ve avukattan taşınmaza özel destek alınmalıdır.